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峰回路转

近水绕远山,芳草连着天边长

 
 
 

日志

 
 

如何写出专业的企业尽职调查报告?(转载)  

2014-10-13 07:08:55|  分类: 知识天空 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以下原文转载自知乎每日精选

一周写一个调查报告,除非这个企业是常做的,至少行业要非常熟悉,企业的性质要安全可靠。不然我看比较呵呵……然后不知道咱俩对项目的理解是不是一回事儿,如果是一回事儿的话,一周是绝对不够的!项目评估+调查起码要3周。不过既然人给了这个时间,咱们就只能给出这个时间的质量了。
呐,不开玩笑,这总报告人家收20-30,我收2-3就够了……
总的来说项目调查就是企业情况-行业情况-项目偿债能力分析-风险揭示-结论
咱们拿房地产项目(项目公司)做栗子吧……
一、项目基本情况分析
(一)项目实施主体以及相关的股东情况,主要包括:1、基本情况,主营业务、股权结构、高级管理人员简历。2、财务状况,从财务上调查公司的经营情况,分析各科目的变动原因。项目公司主要考察存货、所有者权益,因为项目公司的三大费用基本上可以资本化,所以存货-所有者权益基本上能看出其其他资金来源。通过对比至少各期报表存货的增长情况,可以大致估算出是否存在其他付息借款及大致成本,掌握这个情况后就可以向企业要求提供其他借款对金额、成本、期限,如果不提供,就要让丫解释存货增长投入金额,查流水查凭证。那么母公司就要考察我之前在其他问题里面回答过的指标,主要是为了排除存货和预收账款对财务指标的影响,对母公司的财务分析应着重在后续出资能力、资本市场融资能力以及中长期偿债能力上做出判断。
(二)项目建设内容,主要包括:项目处所,周边配套,建设的内容(地上怎样,地下怎么样)等。
(三)项目建设情况,主要包括:当前项目等各项证件到位情况,备案、四证、环评等以及工程进度。完工情况。
二、市场情况分析
该部分主要分析与房地产相关等一些情况,主要包括:1、本项目等市场定位,目标客户,项目销售前景及合理性。2、周边及历史土地出让情况,周边楼盘出售情况等等,由于一直在做房地产所以自己都有积累。3、本项目等竞争优势和劣势。
三、投资及筹资情况评价
(一)投资估算,要根据市场情况分析总投,主要包括土地成本、开发成本及各种费用,这个教不了……如果测算总投与初步设计的总投有差距,也应该说明。
(二)筹资评价,各种总投等来源资本金、我行贷款、其他融资等是否能满足总投需要,如认为筹资行为存在风险,则应该点出。
四、偿债能力测算
(一)收入情况,根据市场法等方式算出预测价格并结合目标客户定位等因素调整,并设置一定等空置率来测算贷款期内的收入情况。
(二)支出情况,结合放款及还款计划算出NPV,IRR等指标,对项目做出财务测算,得出偿债保证比
(三)对项目做出敏感性分析和压力测试,并得出盈亏平衡点。
四、调查发现的问题
对调查过程中发现对风险点做一个总结。
五、结论
对调查做一个综合论述,并写明融资金额、期限、综合收益、风险控制措施及放款建议。
————————————————————————————————
最后抖个机灵,如果你知道你们领导已决定要做这个项目了,上述报告中的测算部分要反过来做……哈哈哈,你看懂了吗?
— 完 —
本文作者:SEELE

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